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福天祥地产有限公司说 :英国房地产市场:悲喜交加

您现在的位置:情感美文 > 情感控制时间2019-06-28 10:22 来源:本站

	福天祥地产有限公司说 :英国房地产市场:悲喜交加

英国福天祥地产有限公司市场发展部负责人分析英国房地产:进入2008年以来,几乎每天都有不同的机构、专家公布各类数据或预测,比如房价将会下跌30%"、房价25年来跌幅最快、住房销售量30年来最低等等,无不耸人听闻。 可是我想问的是:谁在乎房价下跌?是持币待购的买家,还是急于抛售的卖家,抑或者深陷泥潭的银行?当然,几乎所有的人都会关注,只是关心的方向和程度不同。

比如,作为去年刚刚置业(详见本系列之一《》)的一介市民,我当然希望房价不断上涨,自己可以纸上富贵一把。

可是,作为积极储备打算未来五六年内购置更大房子的我,却希望房价持续下跌几年,将来买个好价格。 可是事情远非我想象的那么简单,从英国最近10个月的市场变异来看,整个地产行业可谓乱象横生,无论买方还是卖方都陷入了横扫英国的完美风暴之中。 买方哭笑不得房价下跌了,首先欢呼雀跃的应当是持币待购的买方,然而在此次英国的地产危机中,常态下的现象不但没有发生,潜在的买房者还被连带成了受害者而坠入风暴眼中。

自从去年9月英国北岩银行(NorthernRock)发生挤兑风波并最终被国有化以来,尽管英国央行适度降低了基准利率,但商业按揭利率非但没有下降,反而上涨12%左右,从去年平均的%变成如今的%。 紧随按揭利率上涨的还有买房首付比例(从去年的10%到如今不得低于25%)和手续费(从去年的500英镑到如今的1000英镑)的飙升。 然而,与按揭利率、手续费和首付比例飙升背道而驰的是按揭产品数量的骤然减少,从去年7月的4000多种锐减到如今的600多种。

对于买方而言,尤其是大多数几乎没有储蓄习惯的英国消费者来说,银行按揭门槛的不断增高使他们越来越难以得到贷款,无奈之下绝大多数潜在买家不得不继续租房。 可是,屋漏偏逢连天雨,别无选择的房客还要面对上涨的租金。

根据英国最大的房地产网站Rightmove统计,2007年伦敦住房租金平均增幅是8%,超过当年通货膨胀率(%-3%)的两倍。 进入2008年以来,市场最短缺的两居室的租金依地区不同增幅在7%到15%之间。

当然,房地产行业区域不平衡的特点也格外明显,伦敦东区由于过去几年新建了大量公寓楼房,再加上环境和配套不同,其租金明显不如西区增幅大,部分地区甚至不增反降。

整个英国而言,利物浦和诺丁汉平均租金同比去年下降了2%-3%;而曼彻斯特、伯明翰、牛津和剑桥等地的租金在过去的12个月平均增幅都达到两位数。

如今,许多准备买房的人反倒有苦难言了,如果再加上通货膨胀物价上涨对其收入的侵蚀,使得潜在买家积累足够首付款的难度进一步加大。

于是乎,市场出现了一种怪现象,尽管卖方不断地单方面降低标价,而市场上合格的买家却寥寥无几。

过去7个月里,持币待购者锐减了70%之多。

话说到这里有人会问,价格下跌的房产难道就没人拣便宜么?当然有了,中东、俄罗斯的富商,有储蓄习惯的亚洲人(尤其是印巴人和华人),但这些客户也只是杯水车薪,又怎能扭转大势呢。

从目前来看,威胁英国房地产市场的因素除了银行信贷危机外,还有一个潜伏的隐患。

1130亿堰塞湖如果说美国次贷危机是一场强地震的话,那么它已经在受波及的英国形成了一个高悬在市场上空的堰塞湖——1130亿英镑的出租房。 根据英国按揭贷款人协会(CouncilofMortgageLenders)今年6月公布的数据显示,用于出租房的按揭贷款额为1130亿英镑,占英国按揭总额的%。 从房价下跌的情形来看,出租房东应当是最大的受害者,然而风暴的完美地同样让他们悲喜交加:一方面受按揭利率上升压力,出租房的收益严重缩水甚至需要房东倒贴;房价下跌、交易停滞使得部分房东陷于负资产;双重压力之下,出现债务危机的房东不得不抛售房产,可能进一步威胁房价。 另一方面,财务状况良好的房东,却喜获房租上涨的收益,从而有更多的资金在如今买方市场增持掉价的房产,构建自己的出租房王国。 在这里,地区不平衡同样明显,根据英国《金融时报》日前的数据,伦敦东部出租房按揭占总按揭量超过了20%,其中一半左右被归类到次级贷款,即首付低于10%、没有足够信用证明的按揭;而伦敦其它区域的次级贷款明显低于东区。

整个英国,北部地区和威尔士南部的不良贷款率明显高于其他地区。 这些都和市场的反应基本一致,房价跌幅最大的也恰好是不良贷款集中的地区。

房屋种类差别分明,新建楼房在2007年的售价被普遍认为存在泡沫,其资产状况已经呈现不健康的兆头,而50万英镑以上的房产也存在炒作如今开始回调。 其它50万以下的实用住宅房则相对健康。 市场上究竟有多少房东面临财务危机几乎是个迷。 来自按揭贷款人协会的数据,2006年出租房按揭贷款额为384亿英镑,2007年为453亿,这两年的尤其是2007年接近市场峰值时期的房产,都将被市场视为潜伏的洪水猛兽。 然而,根据英国民用出租房中介协会(AssociationofResidentialLettingAgents)2008年第二季度的调查显示:79%的房东除了房价增幅收益之外也能从租金获利,另外21%的房东则表示,仅从租金收入不能弥补月供款和维护成本。 所有房东中,90%的表示,无论房价如何变化他们没有打算出售出租房。 而按揭银行Paragon总经理JohnHeron的观点与之类似:持有2年以上出租房的房东对市场的风险可以忽略不计。

因为即使房价回落30%,才刚好到购买时的价格。

那么,对于持有最近两年内出租房的房东呢?问题的关键是现金流,如果房东不出现失业或房产长时间空置的情况,度过危机并不难。

英国房地产机构Hometrack研究部主任RichardDonnell认为,目前的利好是租金持续地上涨着,这说明住房需求没有下降反而在上升,从侧面反映了房价下跌与市场供需现实间的逻辑混乱。

按照英国政府的数字,到2020年需要至少300万套新房才能满足需求。 即使按照2006年市场最疯狂时的建造速度,到2020年也只能新建180万套住宅。

如果真是这样,那么这1130亿的堰塞湖反倒没有崩溃的近忧了。 英国货币政策委员会成员TimBesley认为,市场关心的应该是消费信心和失业指标,如果经济的基本面不动摇,未新生大量失业人员,房地产行业的适度调整并不令人担心。 是呀,谁会在乎房价涨跌呢?如果你不是短期的投机炒房客,如果你没有突然失业,如果你不急于将房产变现,市场上的涨跌只是纸面富贵的符号。 但无论如何,房价开始下跌并可能持续几年,借用汇丰集团(HSBC)经济学家StephenKing的话:目前房价的剧烈调整至少说明了,遮风避雨之外押注于房地产投资,并认为其像城堡那样坚固的想法是错误的和危险的。 进入2008年,市场风暴开始掀房顶了。

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